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浙江以房養老個案誕生:產權屬老人 限制轉讓可出租

2018-08-20 15:25:03    來源:錢江晚報

以房養老”的話題又一次火了。

今年7月初,杭州一對老夫妻在杭州市不動產登記服務中心順利辦理了“以房養老”反向抵押登記,8月7日,浙江首單“以房養老”保險發放,這對杭州老夫妻領取到了第一筆養老保險金。

而近日,中國銀保監會發布通知,在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險。

“以房養老”,就是讓老人能夠提前兌現房子未來的價值,用于養老并改善老人的生活品質。但眾多老人心存疑慮,進度較為緩慢。那么,在杭州的這個“以房養老”的案例中,房子究竟扮演了怎樣的角色,反向抵押后,其產權又發生了怎樣的變化呢?

“以房養老”后每月能多領6000多元

這對杭州老夫妻月收入將有萬把塊

住房反向抵押養老保險,是指擁有房屋完整產權的老人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權,并按約定條件領取養老金直至身故;老人身故后,保險公司獲得抵押房產的處分權,處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

陸先生老兩口是杭州第一個“吃螃蟹”的家庭。去年11月,杭州市多部門聯合印發《杭州市住房反向抵押養老保險試點工作方案》,年齡范圍為60周歲(含)至85周歲(含)之間的老人可參與投保。這意味著,陸先生老兩口有機會申請“以房養老”。

據了解,為了保障客戶的權益,以房養老的保險流程比較嚴謹,中間還涉及到稅務、不動產登記、房管等多個部門;正常投保流程外,還需要對房屋進行評估和保險精算,簽約合同后還需要抵押登記和進行合同公證。

因此直到今年7月初,陸先生夫婦才順利辦理了這項“以房養老”反向抵押登記,保險公司也拿到了不動產登記證明,雙方終于完成“老年人住房反向抵押養老保險”的簽訂。

據記者了解,陸老先生已經快80歲了,退休前是普通工薪階層,老兩口的退休金加起來不足4000元,一旦生病住院,經濟壓力會比較大。而辦理“以房養老”后,夫妻倆還能繼續住在房子里,每月能領到6000多元的養老金。這樣的話,老兩口每月收入達到萬元左右,生活會相對寬裕不少。

房子產權仍屬于老人

能出租但無法偷偷賣房

很多老人對“以房養老”心存疑慮的原因,是擔心房子產權發生變化,生怕養老金拿了幾年會出現變故,到最后錢也拿不到,房子也沒了。

承保陸老先生兩口子“以房養老”的幸福人壽保險股份有限公司浙江分公司的相關負責人表示,老人辦理住房反向抵押養老保險后,并非房子的產權轉移到了保險公司,事實上,房子的產權仍屬于老人(不動產權證仍在老人手上),只是這時候的房子產權是“有限制的所有權”。

何為“有限制的所有權”?通俗點解釋,老人辦理以房養老保險后,如果將房子再進行轉讓、出借、變賣、抵償債務、投資、贈與、立遺贈或遺囑、因離婚或其他民事事項進行財產分割,以及任何形式處分抵押房屋的,保險公司有權立即停止養老保險金的支付。

錢報記者從杭州市不動產登記服務中心了解到,進行反向抵押登記后,無論是不動產權證上還是后臺的數據庫,都會有相應的記錄。也就是說,辦理以房養老保險后,雖然不動產權證仍在自己手里,但想偷偷轉讓是不可能的,辦不了過戶。

不過,老人可以將房子進行出租(每次簽署的租賃合同期限應在兩年以下)。像陸老先生的房子位于上城區近江一帶,面積不到40平方米,月租金在4000元左右。辦理以房養老后,陸老先生老兩口在領取每月6000多元的養老金基礎上,還可以將房子出租,再獲得4000元的租金收益。以后老兩口住養老院,費用也綽綽有余。

等到老人百年之后,其繼承人仍享有優先贖回權,可以選擇償還養老保險相關費用贖回房屋;如繼承人不選擇贖回,則保險公司對房產再進行處置,處置所得優先償還養老保險相關費用,如有剩余歸屬繼承人,如不足則由保險公司承擔。

其中,養老保險相關費用包括:按50%承擔的房屋評估、抵押、公正、律師等費用;保單管理費;在特定期限中保險公司已支付的基本養老保險金額及其利息累積值(按年復利5.5%計算);退保手續費;其他可能發生的費用等。

杭州試點半年多

咨詢的人多,嘗試的人少

從去年11月杭州成為全國第8個住房反向抵押養老保險試點城市至今,杭州僅陸先生夫妻倆成功辦理。

“住房反向抵押養老保險,主要是為了滿足希望居家養老、增加養老收入、長期終身領取養老金的老人。”幸福人壽浙江分公司相關負責人解釋,“來咨詢的老人很多,但真正適合辦理并且符合所有條件的太少。”

要辦理這項業務,首要條件就是老人的房屋產權必須清晰。

該負責人舉例,“曾經有位孤寡老人來我們公司來咨詢,想辦這個以房養老的業務,年齡等條件都符合。但是他的不動產權證書上面有3個人的名字,這就涉及到后續可能出現各種復雜的糾紛,所以無法辦理。”

事實上,從“以房養老”的保險條款來看,要求也頗多。

老人與保險公司簽訂合同時,雙方將確定基本養老保險金額,以抵押房產的評估值為基礎,同時考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等,由專業精算師計算,金額一經確定,不能變更。

在老人投保期間,碰到抵押房屋擬被征收、征用或拆遷,怎么辦?老夫妻雙方投保,其間若離婚怎么辦?老夫妻雙方投保,其中一方身故后,養老保險費用有什么變化?……種種情況,合同上都有相關的詳細約定。

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